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지난해부터 공사비 급등으로 민간뿐만 아니라 공공사업장까지 갈등이 커지면서 정부가 이를 해결하기 위해 대책을 세웠다. 정부는 공공 부문에 적정 공사비를 반영하고 기업구조조정 리츠(CR리츠)에 세제 혜택을 부여해 지방 미분양 주택을 해소한다는 방침이다.
정부는 28일 오후 정부서울청에서 열린 비상경제장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '건설경기 회복 지원 방안'을 발표했다.
정부의 이번 대책은 최근 급증한 공사비를 비롯해 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 지방 미분양 등 건설업계가 직면한 어려움을 해소하기 위해서다.
다음은 김규철 국토교통부 주택토지실장과 남영우 토지정책관, 유삼술 토지정책관, 이익진 건설정책과장, 김승범 부동산투자제도과장, 정동영 기획재정부 국고국 계약정책과장 등과의 일문일답.
-설계 보상비 총액은 어느 정도 상향되나.
▶(정동영) 설계 보상비 총액이 아닌 입찰 탈락자에게 주는 보상비다. 현재는 1.4%로 일률적으로 정해져 있지만 1.2%~2.0%까지 공사 규모에 따라 현실성 있게 반영할 계획이다.
-기업구구조조정 리츠(CR 리츠)가 시행된 적이 있는지, 매입 물량은 어느 정도로 예상하는지.
▶(김규철) 앞서 2009년과 2014년 두 차례 시행됐다. 당시 각각 2500호, 500호 정의 물량이 매입됐다. 이번에 구체적 예상 물량은 앞으로 사업 설명회 등을 하는 과정에서 정리가 될 것 같다. 현재 개별적으로 확인한 바로는 어느 정도 매입 수요는 분명히 있다. 취득가액 6억 원 이하 주택에 대해서는 취득세율을 1% 적용하고 취득 후 5년간 종합부동산세도 합산 배제해 주기 때문에 상당한 성과가 있을 것으로 예상한다.
▶(김승범) 이번 대책이 미분양 주택에 대해 한정했지만 어차피 분양이 안 되는 걸 계속 가지고 있으면 법인세, 종부세 등 각종 세금만 낸다. 이럴 바엔 CR리츠가 이를 매입해 임대하고 나중에 부동산 경기 여건이 좋아졌을 때 다시 분양하면 된다. 참고로 2009년도에도 CR리츠가 미분양 주택을 매입한 다음 짧게는 2년에서 4년 안에 100% 다 매각한 사례도 있다. 늦어도 4월에 수요 조사받을 건데 그때 구체적 매입 수요를 파악할 수 있을 것 같다.
-LH(한국토지주택공사)가 건설사 보유토지를 역경매 방식으로 매입하면 리스크는 없는지.
▶(남영우) 공시가의 90% 이하 한도 내에서 저렴하게 매도가격을 제시하는 기업에 대해 먼저 매수한다. 이후 우선순위가 정해지면 실제 사용할 수 있는 토지인지 또 다른 물리적인 제약이 없는지 등에 대해 전반적인 실사를 거쳐 최종적으로 확정할 예정이다. 실제 작동하는 데 문제는 없을 것으로 보고 있다.
▶(유삼술) 이와 관련해 4월5일부터 26일까지 공고를 낼 거다. 신청이 들어오면 일차적으로 신청 자격이 있는지 검증한다. 이후 현장실사를 통해 사용 가능 여부와 공법적 제약, 소유권, 근저당 등 권리관계 등을 확인한 후 매입을 진행한다. 매입 계약 자체는 상반기까지 끝낼 것이며 총 3조원 정도의 예산을 예상한다. 상반기에 2조원을 먼저 소진하고 남는 예산을 합쳐 7월 중 2차 공고를 낼 거다.
정확하게 말한다면 3조원은 전부 다 매입하는 금액이 아니고 2조원은 매입하는 금액, 1조원은 매입 확약 금액이다. 1조원 매입 확약은 최종적으로는 LH가 '매입을 해주겠다'라는 어찌 보면 담보가 설정이 된 것이기 때문에 기업 입장에서는 토지를 매도하지 않고서도 대출을 연장하는 등 더 좋은 조건으로 전환할 수 있다는 상황이다.
-매각하려는 토지의 감정평가금액과 매각 희망가격 간 차이가 있을 것 같다.
▶(유삼술) 감평가가 아니다. 공시가의 90%를 상한으로 두고 거기에 100%를 써내는 사람이 있고 85%를 써내는 사람이 있고 80%를 써내는 사람이 있을 텐데, 정부는 이 중 최저가로 매입하겠다는 것이다.
▶(남영우) 가격을 낮게 쓸수록 그만큼 유동성 확보가 절실하다는 의미다. 이런 방식으로 이미 IMF 외환위기 당시 한 2조6000억원 규모, 2008년 금융위기 때 7000억원 정도 매입한 적 있다.
-자금 마련을 위한 LH 채권 발행에는 문제가 없는지.
▶(유삼술) LH 채권 발행 한도는 아직 많이 남아있다. 요즘 LH가 하는 일이 너무 많은 것 같지만 문제는 없다. 다만 LH 스스로 고민하는 지점은 부채가 늘어나면서 공공기관 경영평가라든지 그런 부분에서 불이익을 받는 거 아닌지 고민한다. 그 부분은 현재 기획재정부와 상의를 하고 있다.
-이번 대책에서 새롭게 포함된 내용이 무엇인지, 기존에 나왔던 대책들을 반복하는 거 같다.
▶(김규철) 새로운 정책이 아니라고 보기에는 어렵다. 정부가 상황에 따라서 필요한 정책을 제시하는 건데 지금은 PF 시장 자체가 상황이 가장 어렵고 미분양도 계속 늘어나는 추세이기 때문에 과거에 추진해 어느 정도 성과를 거뒀던 방안들을 시장에 발표한 거다.
▶(남영우) PF 사업장 매입과 관련해 기존에는 단순 매입밖에 없었는데 이번에 매입 확약까지 추가로 검토하는 상황이다. 예전에는 주택 건설 사업자만을 대상으로만 했지만 이번에는 대상을 넓혀 PF 사업자, 부동산 개발업자 등으로 대상을 넓혔다. 과거에는 PF 조정위원회가 4건 정도 조정한 사례가 있다면 지금 32건을 조정해서 제시한 상황이다.
▶(김승범) 새로운 정책이 항상 효과가 있는 게 아니다. 저희도 업계 의견을 많이 들었다. 특히 본 PF로 못 넘어가는 분양을 못 하는 사업장들이 많은데 이런 사업장들은 민간 임대 리츠로 옷을 바꿔 입어 임대로 운영하다 나중에 시장 상황이 바뀌면 기회를 엿볼 수 있다.
-공사비 현실화는 언제부터 적용되는지.
▶(이익진) 공공공사는 현재 관계 부처 등과 협의해 반영할 수 있는 것들을 검토하고 있다. 예를 들어 직접 공사비를 현실에 맞게 세분화한다든지 적정 공사비를 건축이 아니라 토목으로 확대하는 것 등이다. 공공공사 부문의 공사비 현실화는 결국 국가 재정이 투입되는 일이다. 기재부와 전체 국가 예산 체계에서 모두 검토해 봐야 한다. 다른 2개 부처가 공동작업반을 통해 예산 전체 틀에 대해 이렇게 들여다보는 일이 없었다.
민간 역시 공사비 현실화를 하면 결국은 재건축 조합원이 분담금을 더 내든, 입주자 분양가가 올라가든 문제가 발생한다. 사례별로 검토할 수밖에 없는 사안들이다. 민간 PF 합동조정위원회 기능을 더 강화하고 법정위원회로 격상하거나 전문기관에 위탁한다는 것도 하나의 일환이다.
